万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好)终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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