近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩(kuò保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思)募的(de)情况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思>观(guān)测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也(yě)称。

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